摘要：物业税的实质就是房地产税，我国开征物业税实际上就是把与房地产相关的现行各种税费加以改革，统一征收一种税，即物业税。近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，其在宏观上已经成了我过国民经济的支柱产业，与此相伴，房地产行业的税收也成为中央和地方财政收入的重要来源，然而现行的房地产税收制度存在诸多问题。本文拟通过对我过当前房地产业税收制度的分析，指出我国开征物业税的原因所在，在分析我国当前国情下开征物业税所存在种种问题之后，提出一些建议。
关键词：物业税 房地产税制 税制改革
物业税是财产税的一种，是以不动产为课税对象，在不动产保有环节课征的一种税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年交纳一定的税款，税款随房产的升值而提高。近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，其在宏观上已经成了我过国民经济的支柱产业，与此相伴，房地产行业的税收也成为中央和地方财政收入的重要来源。然而现行的房地产税收制度存在的诸如税目繁多、税费混杂以及“重交易轻保有”等问题着实成为我国房地产行业健康发展的障碍。因此，为完善我国税收制度，加强对不动产的管理效率，全面实施物业税开征势在必行。
一、 我国开征物业税的必要性
近年来，我国的房价飙升，而物业税也因其在一定程度上能够调控房价而被热议。诚然，物业税是对在不动产保有环节征收的一种税，却有抑制房地产投资的作用，但是在当今房屋成为买卖的商品，其价格主要受供求的影响，物业税能否成为房地产业发展的“稳定器”，尚有争议。而我国之所以要开征物业税，主要是由于以下几点原因：
(一)物业税是一种财产税，它能够调节房产资源的分配，调节社会贫富差距[1]。物业税开征的重要条件是社会居民拥有私人财产不断累积的能力，自21世纪以来，随着社会的发展和人们私人财富的不断累积，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，社会对房价高低的强烈反应恰好说明了人们的私人财富积累已经进入到普遍拥有不动产的阶段。开征物业税，对不动产的保有阶段征税，一方面可以调整富人和穷人在资源占有上的分配，通过税率阻碍富人过多的拥有房产，另一方面，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个好的选择。
(二)物业税作为一种综合财产税，能够提高我国不动产税收征管的效率[2]。
物业包括房产和土地财产以及其附属财产，遵循我国税制一直以来的指导思想：“简化税制，便利征收，降低成本”，物业税的开征能够提高我国不动产税收征管效率的理由在于：从课税理论上讲，房产和土地财产是两种性质相似的不动产，将两者合并课税既有利于简化税制，便于征收，又有利于节省征收费用，提高征税效率;从征管实践来讲，将土地税与房产税合并征收的同时，也统一了征税机关，将使税务机关成为唯一的征税机关，从而提高不动产的征税效率。
(三)物业税的开征能够在一定程度上弥补我国房地产税制不断暴露出的缺陷，完善我过的税收制度[3]。毋庸置疑，中国房地产税制比较陈旧，房地产业收费存在不尽合理的方面。税制或税种存在问题，在条件成熟时，有必要积极完善;收费存在问题，在条件具备时，应当积极调整;同一领域的某些税种和部分收费同时存在问题，势必也要进行改革。此外，开征物业税有助于改善我国当前房地产税制征收过程中“重交易、轻保有”的问题。开征物业税，在大大降低房产交易和流转环节的税负同时增加了房产拥有的税负，这就可以推进存量房产资源的市场化流动，盘活现有房产的存量，提高存量住房资源的利用效率。
二、 目前我国开征物业税所面临的问题
上海和重庆作为试点率先对私人拥有的房产开始征收房产税，对私人保有房产期间征收一定的税，在一定程度上扩大了税基，增加了房产保有阶段的征税力度。然而作为物业税开征的一个引子，我们可以看到，物业税的开征仍然面临着许多问题：
(一)产权不明有悖于物业税的本质，是当前的土地实行的是国家所有制，个人购买房产的时候拥有的只是一定期限的土开征物业税的最根本障碍[4]。物业税作为财产税的一种，必然要求纳税人完全拥有财产，在房地产行业，也就意味着纳税人必须拥有房产和地产。但是我国地使用权。房产的所有者不拥有地产，产权不明使得纳税人混乱，房子是个人的财产，土地是国家的财产，谁纳税?
(二)房地产评估行业发展滞后，开征物业税缺乏技术支持。物业税是根据纳税人所拥有房产的价值征税的，房产价值的大小直接决定了应纳税额的多少，因此，科学合理地确定房产价值就是一个政府和纳税人双方都关注的焦点问题。根据国际惯例，征收物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税额会随房产的升值而提高。因此开征物业税的技术支持就变成了对房地产市场价值的评估技术。虽然我国近几年房地产评估行业的快速发展，具备了一定的评估基础，但要评估作为物业税税基的房地产市场价值，目前尚缺乏相关的评估经验，评估人员和评估技术也尚不完善。
(三)物业税与当前房地产行业中所存在的一系列税种的征收的冲突在于重复征税。物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。问题就在于我们在设计物业税的税制和征管制度是，如何做到科学测算纳税人的综合税负能力，从而保持我国整体税制结构的科学和谐。
三、 对我国开征物业税的建议
从国际上房地产税收实践以及十多年来中国对房地产税的研究成果看，对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是中国物业税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础。而我国也早在十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”因此物业税对很多人来讲已不是一个新鲜事物。分析发达国家和发展中国家的做法，针对我过开征物业税所面临的种种困难，在此提出以下几点建议：
(一)明确产权制度，促进产权制度创新。开征物业税的当务之急是明确产权。要变革土地归国家所有的大政方针是不可行的，因此，在坚持土地国家所有制的前提下，可以变土地出让金为土地出租制，建立与物业税相吻合的土地批租制。同时对改革之前的房地产制度下的房产，可以按照购房时的土地出让金平均水平在之后年限分摊，在征收时按一定比例予以剔除，从而实现公平公正。
(二)借鉴国外评估经验，培养专业评估人才，引进先进评估技术，努力完善估价体系。从国际上看，大多数国家建立了严密的评估制度，随着经济的发展，运用计算机进行估价管理工作，已成为各国的一种发展趋势，目前已形成了一套较完善的财产评估体系。如美国房地产评估师协会。为了完善我国的评估体系，一方面，应放宽参加评估师考试的条件，增加评估师的考试次数，储备评估人才;同时加强人才交流，引进外国人才，派遣我国的评估人员到国外继续学习和深造。另一方面，引进国外的先进评估技术，并结合我国的实际情况对国外的技术进行修正与完善，形成一套适合我国国情的评估体系。
(三)简化合并税种，避免税种重复冲突，体现税负公平。根据简化税制的原则，对现行的与房地产有关的税种进行合并，建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税[5]，统一征收。而对物业税开征之前支付过相关税费的，在物业税开征时应先将已缴纳的税费抵免当前应缴纳的物业税，待之前的税费抵免完毕后，再缴纳物业税。这样既能避免税种重复，又体现了税负公平。
综上所述，虽然我国上海和重庆新房产税的试点开始运行，但这种房产税并不等于物业税。开征物业税，完善我国的税收制度，适应社会主义市场经济发展的要求，促进我国房地产行业的健康发展，这是大势所趋。精简税制，完善体系，从实际出发，找到一条适合我国当前国情的物业税之道才能不断完善我国的税收体系，使我国的经济更加健康的发展。
参考文献：
[1] 陈淮.物业税：为什么征和怎么征?[J].第二届中国财富论坛
[2] 李一梅.我国物业税制度的模式选择及立法构想[J].西北大学硕士学位论文.2006
[3] 傅光明.论开征物业税对中国房地产经济的影响[J].制度经济学征文.
[4] 苏多永,张玉香.我国开征物业税的难点及政策建议[J].上海房地.2009(9)
[5] 肖亮亮.国际物业税征收的经验及借鉴[J].商业时代·理论.2005(12)