摘要：2008年美国次贷危机爆发后，国际金融环境发生了巨大的变化。为了有效分析经济形势变化对我国房地产市场供求状况的影响，本文结合当前国内外的经济形势，以及房地产市场的需求与供给状况来探索其中的影响情况。
关键词：经济环境;宏观经济;房地产;供求状况
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
进入21世纪以来，世界经济经过战争的洗礼后进入了繁荣发展时期。然而，2008年美国次贷危机的爆发，使得全球金融环境又发生了风云变幻，进入严重的金融危机时期。伴随金融危机的爆发，房地产市场环境悄然发生变化。为了有效分析经济形势变化对我国房地产市场供求状况的影响，本文在简单阐述宏观经济环境的基础上，重点分析了我国房地产市场的供求情况，以及国内外经济形势状况和宏观调控政策对房地产市场的影响情况，以促进其健康有序地运行。
一、当前经济环境状况
从经济学角度来讲，宏观经济环境主要是指东道国的经济的发展阶段和发展水平、经济制度和市场体系、收入水平、财政预算、贸易与国际收支状况等。在这里基于本文的探索研究目的，主要考虑国际与国内在房地产市场方面的宏观经济变化形势，以及实行的相关宏观调控政策。
(一)国际经济形势状况
2008年美国次贷经济危机爆发后，宏观上不仅影响了全球的金融形势，个人需求也在逐渐下降。为了促进金融环境复苏、扩大需求量，各国政府相应实施了宏观调控政策，以刺激经济的复苏与发展。2011年，国际货币基金组织发布的《全球经济展望》指出，世界经济的“双速复苏”计划仍将继续。其中，以美国经济的“二次复苏”计划为主要发展计划。“双速复苏”计划具体是指发达经济体和新兴经济体完成双速发展的计划。在“双速复苏”经济计划的促进下，经济增长结构发生明显改变，个人需求逐渐上升并代替政府刺激政策成为推动经济发展的主要力量。
(二)国内经济形势状况
尽管美国次贷金融危机对我国金融环境没有造成严重影响，但是我国的经济形势还是发生了一定的变化。例如内需不平稳、工业生产下降、物价上涨而导致通货膨胀、房地产投资过热等状况。为了使内需增长状况保持平稳，促进工业生产回升，规范房地产市场等，使我国经济能够呈现健康有序的发展，我国实行了“十二五规划”。“十二五规划”的建设目标是：在2011-2015年期间，实现经济的平稳发展，经济结构战略性发展取得实质进步，全面推进小康社会的发展与建设进程。
二、房地产市场的供求状况
(一)房地产市场的需求状况
随着城镇现代化建设进程的加快，居民人口的可支配收入的增加，房地产市场的需求量也在不断地膨胀，并呈现投资过热、房价增加过快的状况。使得房地长产市场迅速崛起并成为我国经济的支柱产业。影响房地产需求增加的主要因素体现在以下三个方面。
1、城镇人口的增加
为了提高人民的生活水平和居住条件，缩小城乡公共设备资源的差距，我国提出了城镇化建设政策。随着我国城镇化建设进程的加快，人民生活水平的提高，城镇人口逐渐呈现上升的趋势。当然，其中包括原有城镇人口的新增人员，例如新出生的人口。尽管在此期间受到计划生育的制约，但是城镇人口仍然增长迅猛。据数据资料显示，1978年我国城镇人口基数是1.7亿，2009年已经增长为6.2亿，2011年已经壮大为69079万人，城镇人口首次超过乡村人口。在这样一个庞大的城镇人口数量的需求下，必然增加房地产市场的需求量。
2、居民的可支配收入逐渐增多
尽管我国经济受到了美国经济次贷金融危机的影响，但是这并没有限制我国居民生活水平的提高，只是一定程度上降低了增长速度。随着居民可支配收入的增加，他们迫切地需要改善的自身的生活条件。其中，居住条件首当其冲成为居民的第一考虑内容。
3、房地产行业的自身优势
随着房地产行业的崛起和迅速发展，购买房地产成为人们经营理财的一种投资方式。房地产行业作为国民经济的支柱行业，其巨大的利润空间成为吸引人们投资的主要因素。在人们投资要求的迫切需求下，引爆了房地产市场的迅速发展。同时，相关调查报告显示：居于建筑物的使用周期、修建情况等客观因素考虑，每隔一段时期就需要将建筑物更新换代一次，而居民改善自身的居住条件也是存在周期性。这在一定程度上，拉动了房地产市场需求的增长。
(二)房地产市场的供给状况
由于房地产市场的利润空间相对较高，使其具有了金融杠杆的效应。金融杠杆就是一个乘号，具有放大投资结果的效果。一旦使用该种工具，无论投资的最终结果是受益还是亏损，投资市场都会以一个固定的比例增加。在金融杠杆应用在房地产市场后，尽管该种市场存在一定的投资风险，但在利益驱动的推动下仍然吸引了大量趋利资金的融入。一度导致房地产投资过热，房价上涨。在这种情况的影响下，更是吸引了更多的投资者进入房地产市场。
(三)房地产市场的需求状况与供给状况的平衡分析
经过上诉两点的论述，使我们了解到房地产市场的需求和供给一直呈现快速发展的状态。但是在金融化危机和国家宏观调控政策的影响下，居民对房产的需求量已经下降。以致于出现供给大于需求的情况，并逐渐呈现扩大的趋势。
三、当前经济形势对我国房地产市场的影响效果
(一)国际经济形势对我国房地产市场的影响
在经济全球化的影响下，国际经济形势状况对我国经济也会产生巨大的影响效果。而房地产作为我国国民经济的支柱产业业，任何经济形势变化都会对房地产市场产生影响。因此，美国次贷经济危机和欧洲债务危机或多或少都会影响我国房地产市场的健康有序发展。
(二)当前经济形势对我国房地产市场的影响
房地产业作为国民经济的支柱产业之一，能够带动钢铁、水泥、玻璃等50多个相关行业的发展，使其成为国民经济发展的主要增长点。因此，它与国民经济的发展有着密切的联系。房地产的发展又促进国民经济的发展，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，而当前的国内经济形势正在逐步影响着房地产市场。
投资商在金融杠杆效应的驱动下，将大量趋利资金投入房地产市场，导致房地产市场投资过热，房价过高，严重影响了其发展的正常秩序。为了促使房地产市场健康有序地运行，国家以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为主导，实行宏观调控政策全面促进房地产市场稳定与健康。通过货币政策改变房地产市场的供求因素，影响房价。同时相关部门推出新的房产政策，即提高二套房首付比例、提高贷款利率、减低跨区域购房的限制。尤其在北京地区首推“限购令”后，各地政府相继效仿出台限购措施。在国家大力推行宏观调控政策的背景下，大部分地区的房地产市场迅速降温，使其需求与供给尽量呈现平衡状态。
四、总结
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，经济形势的变化情况必然对其产生影响。由于房地产市场投资过热、房价过于抬高，导致其呈现膨胀发展状态。通过本文对当前国内外经济环境状况和房地产市场供需状况，以及国内外经济形势状况和宏观调控政策对房地产市场的影响，得出房地产市场要想实现供求平衡，实现健康有序地运行，相关部门必须实行宏观调控政策来规范其发展。
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